本文へスキップ

大阪市平野区周辺の不動産情報 住宅・マンション・土地のご相談は平成プランニングへ

電話でのお問い合わせは06-6794-0074

〒547-0002 大阪市平野区加美東2丁目2番17号

わけあり物件detail

わけあり物件をお持ちで苦悩しておられる方解決方法が見つかるかも・・・。

ご気の毒ですが、連絡をいただいた方々の多くが 「本人」 よりも苦悩し、落ち込んでおられます。未然に防ぐ方法はないのでしょうか。
   自 殺  事 故   欠陥住宅  火 災 現 場
 狭 小 地 周 辺 環 境  傾 斜 地  地 盤 沈 下  土 壌 汚 染
売却相談・賃貸相談受付中!

予期せぬ事後でお悩み・ご不安の方の不動産相談が予想以上に有ります。お悩み・不安がございましたらまずメール等にてお問い合わせ下さい。
 
 瑕疵とは・・・・隠された傷、隠れた傷・欠点 
 心理的瑕疵物件
不動産の物件内(自宅の部屋・賃貸マンションの一室・工場内・事務所内など)で自殺や事故死が存在した場合が該当します。また風説の流布によるうわさ話(幽霊・おばけがでる)がある場合も該当するでしょう。
 
物理的瑕疵物件
不動産の建物においては俗に言う欠陥住宅といわれる物であったり、周辺環境等が劣悪状態に陥っている。土地においては形状の極端に悪い土地や、極端な傾斜地、また土質なども近年瑕疵担保の対象とされております。
 売買・賃貸における注意点
売主側(仲介業者も含む)わけあり物件の内容を買主側に正確に伝えなければならない。買主はその内容を充分理解した上で購入の判断をしなければならない。万一、売主側が知っている事実を買主に告知しない場合は、後々売主側が瑕疵担保責任(瑕疵の不告知等)を問われる場合があるので注意が必要である。賃貸においても立場は同じである。 
 過去の事例 
1.当社が仲介依頼を受けた貸工場において、前使用者が自殺をはかりその後死亡した。
貸主よりの告示がなく契約直前に近所への聞き込みにより事実が判明する。近所の人の話では「首をつって死んだ」であったので、「その場を見たのですか」と尋ねると「ほかの人より聞いた」であり事実に乏しい。そこで貸主にその事実を確認すると「首はつったが、すぐに病院に運ばれそののちに息を引き取ったので貸工場で死んだのではない。」との事。
これも貸主が直接見たのではなく遺族よりの報告によるものである。
当社の処理といたしましては契約前にこのような事実を借主へ告知し、貸主には今後のためにも瑕疵についての説明をおこなった。また貸主は誠意として約定の賃料をさげる事に同意した。「だれでもわざわざゲンの悪い物件を借りたくはないですよね。」 
2.当社が不動産競売の入札代行を受けた案件ですが、裁判所の調書には自殺の状況が丁寧に記載されており過去に入札はすべて流れており、だれも手を出さない状態であった。当然、入札は1枚札となり落札となった。買主には重々「自殺という過去はずっーと付いて回る」ので注意が必要と説明した。買主は神主によるお払いを行い、この物件の運用を当社に依頼した。現在は高収益および一部は自用し、安い買い物となった。
3.かわいそうな出来事の続き ー 30代前半で自殺された娘さんの両親からの査定依頼で、売却算定価格を提示すると、ご両親は「そんなに価格は安くなるのか」「買値がなんぼ、改築になんぼかかった」の主張のみ。事態をまったく理解する事なく内心では娘さんに恨みでも持っているのであろうか。娘さんへの愛情の希薄さが感じられた事案だった。
 都合の良いわけあり物件
 瑕疵物件とは別に売主・貸主の都合によるわけあり物件
1.賃貸物件(貸工場・貸倉庫・貸事務所・賃貸マンション・貸ガレージ)などで、新規の借主募集の賃料をすでに賃借している所より設定を低くする場合。それも近所に内緒で。(大家さんの心理としては値下げを最小限にとどめておきたいのであろう)
こういうケースの募集では賃料相談と記載し、契約時には他言した時は賃料を上げると念を押すでしょう。(どういう結果になるかわからないが、ほとんど他の人に知れてしまう。)
2.売買物件(売土地・新築住宅・中古住宅・中古マンション・売工場・収益マンション)などで広告の都合上、値引き交渉をされるのを見込んで最初から価格設定を若干高くしておく。(売主としては値引きは予想しているので、予定価格以上に売れればより多くの利益が生まれる。)
3.建売り住宅で一つの敷地で2区画以上で、建物完成後数ヶ月がたち売れ残ってしまった場合、販売価格は下げたいがすでに購入されたお客様がおられ、その方からのクレームが気がかりになる。
これも1.と同じ事で、お客様が現れたらその状況に応じて的確に販売する。(建物完成後一定期間がすぎると法的にも中古住宅扱いとなるので、この頃になると値引きも大きくなる。
チャンス到来! ここからが大事!なぜほかの区画から売れてこの区画が売れ残ったのか。よーく考えてみよう。その原因がきっと見つかります。