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不動産のＱ＆Ａdetail

平野区の不動産会社、平成プランニングが不動産の身近な問題を解決いたします！

不動産の身近な問題を取り上げています

不動産の本では解けない 　　　　 問題解決  
　 このコーナーはふだんのお客様・業者さんとの会話から取り上げました 
建築後退（私道負担）が有ると言われたが何か影響はあるのか？
公簿面積（登記されている面積）より建築後退（私道負担）を引くと有効面積です。有効面積にて価格査定、建ぺい率・容積率の算定等をおこないます。よく「以前に公簿面積で買ったので今回も公簿面積で買って」と言われますが、公簿面積で取引しても算定は有効面積で有ると言うことです。
競売物件を買いたいが方法は？
近年、競売物件の相談が増えてます。取得方法についてはマニュアル本なども販売されています。肝心なことはねらい目の物件をどの程度の金額で落札するかです。相手はプロの筋金入りの業者です。ぜひ代行をおすすめします。
派遣社員ですが住宅ローンは組めますか？
安易に組めるとは申しませんがケースバイケースで組めます。なぜなら組まなければ成約いたしませんので今までのノウハウを結集して最善の努力をいたします。
貸工場の家賃が滞ってる。どうすれば良いのか？
貸工場の大家さんは都合よく家賃滞納が起きたときに相談されますが、大家というプロ意識をもって滞納させないというのが大原則です。大家と店子は人間でいう親子関係です。そういうつもりで接していれば解決の糸口はすぐに見つかります。
建売住宅は大丈夫ですか？
近年の建売住宅は各種届け出（建築確認申請）や各種検査（基礎・中間・完了検査）により随分強くなっております。また住宅保証制度の充実により万一による欠陥住宅等の保証もしてもらえます。建売住宅ゆえにたまには不可抗力による紛争も見受けられます。
近くに葬儀場ができるがどのような影響があるのか？
近隣に及ぼす影響としては騒音、不法駐車、ごみ、線香等のにおいが考えられます。また宅建業法上の重要事項説明にも心理的瑕疵にはいると思いますので、賃貸・売買にかかわらず説明が必要です。
売却物件の値引きを言われた。応じるべきか？
状況が判断しづらいですが売却依頼された時に「媒介契約」を販売業者と結ばれたと思います。したがってその業者と充分話しあって最終的には売主が判断してください。売主の判がなければ売る事はできません。市場性としては買い手市場です。
築後１０年の中古マンションを買うがどれくらい改装が必要か？
築後１０年以内のリフォームとしてクロス交換、たたみ・ふすま張り替え、部屋洗い等で予算として５０万円位の方が多いです。水回り（キッチン・システムバス・洗面・トイレ）の所見は特に必要です。
ハウスメーカーで建てたいがどこが良いのか？
ブランド力を生かし、研究・開発にすぐれており　興味があればひと目でメーカーがわかります。また施工管理上のマニュアルもしっかりしております。いづれにしましても人がする事ですので失敗も成功もあります。近所の工務店でも相場に応じた建築はしていただけると思います。
平野区には公営住宅が多すぎるのではないか？
データーは定かではありませんが確かに多いような気がします。公営と民営とのバランスを考えて住宅政策はやってほしいものですね。官は民業をあっぱくしていると思っているのは私だけでしょうか。
隣の工場のトユから雨があふれこちらに入り込む
借家人からの連絡により隣の社長さんに苦情を申し出る。後日、社長さんより電話があり「トユの詰まりは借家人の落とした洗濯ばさみでした」との事。借家人にはその旨伝え、隣近所の事なので今後は協力して対処するようにすすめる。
貸工場が長い間空いているが何か良い方法は？
中小零細の製造業が近年の不況により転業、廃業に及んでいる。したがって今日では借り手市場となっているので物件の付加価値をつけるのが最良策と思われる。
平野区加美地区の相場を教えてほしい
物件相場としてマクロ、ミクロ的見知があり物件を特定していただければより正確な相場をお教えできます。
山林を持っているが売る時の注意事項は？
必修事項は役場で行政法上の制限を資料等を見せてもらって十分に理解してください。特に国立公園内、国定公園内、保安林等についてはかなりきつい制限があります。 
 リフォームの見積もりをしたが、高いか見てほしい
見積もりの性格上、施工業者は損のないように拾い出しをおこないます。また個々の所感によってばらつきも見受けます。よく知った所で見積もりする場合は事前に予算等を言っておくと本気度も増すので業者も力を入れてくれると思います。
 中古マンションを現金で買ったらまけてもらえるのか？
大阪らしい率直な質問です。売買の鉄則は買側は出来るだけ安く買いし、売側はもちろん高く売りたいと思います。現金にての取引ではローン申込みがいらないので業者は助かりますが対価としてどれぐらいのものなのか。うまく成約出来るかは業者の腕次第と思います。
 不動産購入時に必要な費用はどれくらい必要か？
ざっくりでありますが仲介手数料、登記費用、損害保険、固定資産税精算、ローン諸費用等で売買価格の５〜６％が必要です。ただし不動産業者の仲介料は宅建業法の報酬規定で売買価格の３％＋６万円（税別）以内となっております。
 狭小地住宅の住宅ローンについて
住宅ローンについては各金融機関の取り扱い基準規定がありその条件に合うところを選択することが必要です。また信販系住宅ローンでは物件よりも申込人等に比重をおいており金利等も若干高くなっております。
 任意売却の方法を教えてほしい
住宅ローン等が滞ると金融機関は差押、競売手続きにはいります。その前に任意売却に精通しているしっかりした業者に依頼する事をおすすめします。近年、任意売却後残債について業者の不備によるトラブルが多く発生しておりますので業者選択には特に注意が必要です。また弁護士への依頼についても弁護士が下請けの業者に依頼する事が多々あります。
 違法建築の物件と思われるが大丈夫か？
色々な内容が有ると思いますが、強度等については専門家の判断がいると思います。目視等で判断しても躯体などの強度は判断しづらいので強度計算などの専門知識の有る方に相談してみてはいかがでしょうが。
 すでに他業者に仲介依頼しているがなかなか決まらない。どうすればよいのか？
依頼された時に媒介契約書を交わしていると思いますが一般契約以外なら有効期限があります。有効期限内ならば専任または専属専任をもたれている業者に状況をくわしく聞くことです。最初のうちは業者もよく報告しますが、売れなければ報告すらしません。
住宅を買い替えたいが良い方法があるのか？
近年の地価下落等にともない不動産不況の風がふいております。全部が全部売れないのではなく、「家賃並みで払えるならば」「こんな時だから安く買えるので」という方もおられます。今の住宅ローンの借り換え等もありますので慎重にかつ迅速にご相談ください。 
貸工場の仲介を依頼したいがすぐにお客さまがみつかりますか？
はじめてのお客様には物件調査時に正確な所感を申し上げます。その上、物件のランク上位をめざすためのアドバイスを申し上げます。やはりランク上位の物件より成約に至っております。 
 他府県で土地を所有しているが売却できるのか？
近年、全国ネットの不動産流通ネットワークが構築されており売却は可能です。ただし、利殖物件等で購入希望者がまったくいない物件が多々ありますのでご注意ください。まずは、物件調査・物件査定からです。
 物件を止める申込金として５万円支払ったが、翌日条件が合わないので断ると申込金は返金しないと言われた。
俗に言う物件を止める為の証拠金と思われます。まだ契約が成立していないので全額すみやかに返金されます。もし重要事項説明書、賃貸契約書の交付なく返金されない場合は宅建業法違反となります。
 借地権の買い取りを言われた
元々、家の所有者は地代を払い家を他人に貸し利ざやを稼いでたが建物が老朽化し、借りる人もいなくなったので今般地主さんに買ってもらいたい。家の価値はないので借地権という権利をどうみるかであるが、価値観の低い土地ならば地主側の考えでは地代をもらっている方が徳という理論なりうる。よって金の生まない借地権は非常に安い。
 貸工場の借主が機械・車・荷物を置いたまま逃げた
不況のあおりで倒産・廃業が相次ぎますが残地物を置かれると厄介です。弁護士さんに依頼し法的手段で明け渡しを求めなければなりません。当然、費用がかかり思わぬ出費となるでしょう。契約時からこういう事を想定して保証人等をつけておく必要性があります。
 貸工場の借主が民事再生法を申請した
月額家賃が遅れてきたので督促すると民事再生法を申請しており、法が適用になれば会社はやっていけるので何とか待ってほしいと言われた。解約返還金があるので話し合いには乗るが、一度解約してから必要ならば再度契約するほうが単純明快である。
区分所有マンションの管理費、修繕積立金の滞納について
任意売却、競売等で出てきた物件で前所有者が管理費等と滞納している場合の相談ですが新所有者がマンションの管理規約等で以前の分を引き継ぐとなっており、新所有者に支払い義務が生じると思われます。当然、仲介業者にも履行の責任を問われますので慎重な対応が必要です。 
 隣の借地権付住宅を買ってほしいと言われた
永年の近所付き合いもありますが時節柄、借地権付住宅の取引は少なくなっております。原因として土地付き住宅とちがい住宅ローンが組めない。仮に現金で購入したとしても契約には土地の所有者の承諾が必要で、承諾料名目の費用請求がかかる場合がある。また増改築にも制限があります。
礼金と保証金について
賃貸物件契約時に支払いますが近年は貸主が取りきりとなる礼金として支払う事が多くなりました。原因は解約時、保証金では現状復帰費用等の名目で本来ならば貸主が負担すべき費用を借主にもたせておりました。ただし、過失の場合は復帰費用を請求される事があります。 
 築後４０年の古家を買う時に補修には３０万円位かかるを言われたが実際は３００万円かかった
購入する時に売主業者より十分説明を受けたが実際に修理していくと「あそこも悪い、こちらも悪い」という具合に費用がかかった。築後４０年という事で補修自身がかなり無理があったと思われると同時に購入時に売主業者以外の専門家に相談すべきだったと思う。結果的には高い買い物となった。
建て替える為の古家をさがしているがなかなか見つからない
自分で建てたいを思い土地、古家をさがしているが大勢おられますが、売主から直接買う事ができるのは希と思います。できれば信頼できる不動産業者に依頼する方が希望物件を入手する近道かもしれません。 
 マンションの賃貸借契約になぜ保証人が必要なのか
貸マンションには管理者（大家さん又は管理会社）がおり家賃、物件の管理をしており、滞納家賃の請求や立ち退き手続きなども行います。本人への請求で何ら進展がない場合は保証人へ請求が行き、保証人は本人に成り代わり実行しなければなりません。
 狭小住宅の建て替えで注意すべき事は？
用途制限には建ぺい率、容積率、斜線制限等があります。以前はそれを無視した違法建築も横行しましたが現在はそういう事もほとんどなくなりました。建築の専門家に依頼する事が最良です。
 築後１年で洗面所のクロスがはがれてきた
近年の建築は気密性が非常によくなっております。そこで多湿となる洗面所等からクロスははがれやすくなります。もちろん施工不良も考えられますが接着剤もエコー商品のためか若干接着力が弱くなったように思われます。
 築後１年で洗面所のクロスがはがれてきた
近年の建築は気密性が非常によくなっております。そこで多湿となる洗面所等からクロスははがれやすくなります。もちろん施工不良も考えられますが接着剤もエコー商品のためか若干接着力が弱くなったように思われます。
 プレス業を営んでいるが近所から苦情を言われた
騒音と振動の問題と思いますが機械で改善できない場合は移転も考えねばなりません。もちろん移転先には苦情対策をおこなう必要があります。
 債務者よりの相談
５年ほど前にローンで新築住宅を購入したが、不況の為ほぼ１年前より支払いをストップしている。先日、裁判所の方から人が来られて中を見ていったとの事。　本人が任意売却の希望なので融資先に問い合わすも、すでに保証会社に移管されており競売開始決定の手続きに入っている。一刻の猶予もないので返済計画・売却計画の検討に入った。
 駐車場の空きがふえている
月極駐車場の需要が減っている。若い方が自分の車を持たないのと年輩者が廃車している。共に経済的な面が多いと思われるが、町中にいるアオ虫のせいも有ると思う。家の前に持って来て少しの間置いただけで駐禁にひっかかれば車の処分も考えるであろう。夜間を重点的に取り締まれアオ虫。道路には車もなく大阪の活気がなくなっている。これでよいのか。
 不動産不況にあえぐ中小零細企業
日本の大きな構造変化の元、バブル時と違った中小の不動産屋の大不況になっている。元来、資産形成と思われた不動産の購入が地価の下落で資産目ビリの状態が続いている。こういう時の不動産の購入動機は現在の家賃以内もしくはそれより下で買いたいである。逆に売却物件については競売・任意売却が多く見られる。
 事業用賃貸物件の借主の原状復帰義務について
貸工場の事案であるが、建物については借主は過失で損害を与えた分を補修すればよいが、今回の事案は地面のコンクリート部分である。メッキ工場等で土壌汚染が発生した場合のその後の判断である。（貸主は土壌汚染は借主の過失と主張するであろうが、そもそもその契約がメッキ工場として使用すると謳っていたのかが大きな争点となる。）
収益物件の事業主が来られ物件を処分したい
一棟収益マンションを１０棟ほど持っているが処分したい。平成バブル少しして買った分がほとんどであり、何とかやりくりしているが家賃の値下げ、空室でしんどい。　すぐに査定し価格を算出するも本人が算出した価格と大きな乖離がある。
本人のコメント「収益利回りよりも物件の善し悪しで買ってほしい」　しばし当方絶句する。 
 幹線道路の価格査定について
国道、いわゆる幹線道路のガソリンスタンド跡地の価格査定を依頼されました。地形の良い土地ですが交通量が多く騒音もあり、用途が限られるように思います。近隣との兼ね合い、沿線サービスの業態により値段が決まるが（大型店が集まる所は結構高く売れる）、プロでも目をすり高値づかみしている所も見受けられる。
貸工場の家賃値下げ交渉について
中小零細企業の多い生野区・平野区・東大阪市・八尾市などでは町工場の業績不振による倒産・廃業が多い。何とか生き残るために大家さんへの家賃値下げ交渉となる。困った大家さんはその時だけ不動産業者に相談にくる。あつかましい大家さんは借主に対する抗弁まで依頼する。普段から管理業務として依頼しておけば良いものを。安い金額なのに。 
再建築不可となり住宅ローンが組めない
昭和５１年１１月に建築確認を提出し、翌月の１２月には土地の実測が行われている。役所にある建築概要書では４ｍ幅の位置指定道路に２ｍ接面となっているが実測図では接面が１．８５ｍで１５ｃｍ不足する。よって現行法規では２ｍの接面義務を満たされていないので再建築不可と思われる。何とか特例がないか試案中である。 
住宅ローンを組むにあたり担保評価が出ないと言われ借り入れ予定額より減額される
金融機関の担保評価は保全という観点から若干実勢評価よりきびしくなっているように思う。そこで扱う側の仲介業者などは近隣事例やその地域の特性をつかみあげ再考してもらうのも一つの方法です。当社もそのような事例が多々ありますのでぜひ活用してください。 
 工場を売却したいが土壌汚染が心配
永年、鋳造工場を営んでいたが今般売却するにあたり土壌汚染の調査を行い結果を出す方が売却しやすい。また価格査定もその時々の状態でだすが、万一土壌改良等を要す場合はその費用分は当然通常の査定価格より減額される。また相手方は土壌汚染の説明を受けずに購入し、その後土壌汚染が発見された場合は瑕疵担保責任を問うであろう。よって工場等の売却の場合は必ずその土地の履歴をしらべ現在の状況を推測する必要がある。
住宅ローンの借り換えについての相談
高い金利分の住宅ローンを最近の低い金利分への変更の相談は多いが、いざ実行してみるとなかなかうまく貸してくれない。なぜか？　現在のその物件の査定価格と残債（住宅ローンの残りの金額）を比較して査定価格のマイナス分は信用で貸す理論になる。そこで金融機関は一応の目安金額は設定しているようだが、その貸出し条件にあう顧客は近況の社会情勢を考えると非常に少ない。 
仮換地の売買精算について
区画整理事業による換地を買ったら後日、清算金が発生した。購入時には換地処分地であるとの説明は受けたが精算金額までは知らされていなかった。
仲介業者は事業主に聞き合わせ等の行為を行い、精算する金額の算定基準または算定金額を明示する義務を負うと思う。